房地产及配套设施建设可研报告

房地产及配套设施建设可研报告

第一章 总论

1.1 项目概况

项目名称:XXX项目可行性研究报告

建设性质:新建

建设单位:

建设地址:项目建设地点位于

1.2 可研报告编制单位

服务项目有城市规划、工程咨询、工程设计、工程勘察和工程总承包等。半个多世纪的精心设计、锐意创新,为山西的城乡建设做出了突出的贡献。在医疗建筑、体育建筑、商业建筑、文化教育建筑、大型公共建筑、居住建筑和邮电、电力、餐饮、宾馆、工厂等工业与民用建筑工程设计及建筑节能设计中积累了丰富的经验。多年来累计完成工程设计8000多项,建筑面积达5000余万平方米。项目遍布三晋大地,南疆北国,远及亚、非、欧诸洲。获国家、部、省级奖励120余项,享有良好的社会声誉。

1.3 编制依据

1、建设单位与可行性研究报告编制委托单位签订的委托书;

3、《关于“XXX”规划及建设相关事宜的函》

5、国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》

6、《投资项目可行性研究指南》(国家计委)、国家发展与改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版

8、《关于“XXX”规划及建设相关事宜的函》晋体办函【2016】86号

9、土地出让合同书

11、国家现行的行业规范、法律法规、设计标准

12、国家现行的规范、规程、标准

1.4 编制原则和编制范围

1.4.1编制原则

1、结合实际情况,按功能补齐原则,实事求是地确定项目建设内容;

2、完善功能,满足住户生活需求,做到经济实用,尽量节省投资;

3、建筑设计整体做到功能布局合理,配套设施齐全,外观简洁大方。

1.4.2编制范围

组织有关专业人员在项目建设单位的积极配合下,对该项目进行全面、深入的分析研究,具体的研究范围如下:

1、项目建设的意义及必要性;

2、组织机构和保障措施;

3、环境保护、节能、消防措施等;

4、投资估算、资金筹措;

5、招标方案和经济、社会效益分析。

1.5 项目建设规模及内容

项目总净用地123471.05㎡(185.2亩),总建筑面积554019.99㎡,其中地上建筑面积411941.99㎡,地下建筑面积142078.00㎡。住宅建筑面积316229.05㎡,商业建筑面积43479.29㎡,公寓建筑面积46515㎡,配套建筑面积2718.65㎡,幼儿园建筑面积3000㎡。建设内容主要包括:住宅、公寓、商业及配套建筑的土建工程、设备安装工程、道路硬化、绿化、管网等配套设施工程。项目分四个地块建设,具体指标如下:

略……

1.6 总投资及资金筹措

1.6.1总投资

项目总投资340476.67万元,其中:建安工程费用178905.57万元,工程建设其他费用17354.49万元,预备费19626.01万元,土地费104636万元,建设期贷款利息34110万元。

1.6.2资金来源

本项目20%资金由企业自筹,80%资金由银行贷款。

1.7 关于方案与规划容积率调整事宜

因《关于“XXX”规划及建设相关事宜的函》晋体办函【2016】86号文件精神,XXX地块容积率与木厂头城中村改造地块统一规划考虑,实际容积率以方案为准。

1.8 可行性研究结论

该项目作为青运会新建配套项目,其核心目标是紧跟太原市青运会场馆建设步伐,解决运动员的休息和周边居民住房问题,改善居住环境,提高生活质量。因此本项目目标为:以新建青运会配套设施为依托,建设配套设施完善、交通快捷、生态环境优美的现代化住宅小区。

该项目符合《太原市总体规划》要求,有利于加快解决山西省奥体中心周边群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。项目的建设符合太原市发展建设战略的需要,符合广大市民的需要。项目的建设将使城市建设实现飞跃,使城市综合环境有较大的改观,使人民生活得到较大的改善,具有显著的社会效益。因此,研究结果认为本项目是必要的、可行的。

第二章 项目建设背景、必要性及可行性分析

2.1 项目建设背景

2.1.1地理位置

XXX项目位于晋阳湖片区,地处于山西体育中心地段,健康南街以南,规划路贾家庄东路以西,西干渠以东。项目位于晋阳湖与汾河公园三期之间,景观丰富,毗邻滨河西路快速路、南中环快速路,周边交通通达便捷。随着市政府对晋阳湖片区开发建设工作的快速推进,环湖东路现已开通,山西体育中心片区成为太原客群投资的焦点区域。

2.1.2土地及开发前景

1、土地情况

项目场地已完成建筑拆迁和土地平整。XXX地块总占地面积123471.05㎡(185.2亩),其中地块一用地面积:16856.36㎡,地块二用地面积:9744.3㎡,地块三用地面积:33253.07㎡,地块四用地面积:63617.31㎡。

2、开发前景

2019年8月第二届全国青少年运动会召开,可预见未来2年,此片区的热度会持续上升,相关配套也会随着XXX的建设一步到位,未来升值潜力和投资价值不可限量。

2.2 项目建设的必要性

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2.2.3有利于城市发展

进一步改善群众居住环境,提高群众生活水平,增强群众文明意识,促使群众和谐向上,保障群众同享城市改革发展和文明进步成果,积极建设文明和谐社区。

进一步推进全市“四城同创”,增强城市生机与活力,强劲城市辐射力和带动力,不断提高城市知名度和竞争力。

进一步解决城乡并存的二元结构,促进城市的全面和谐发展。

进一步深化经济体制改革,集约、节约利用土地,盘活土地使用效益,拓宽经济发展空间,提高居民经济收入。

进一步深化社会公共管理体制改革,完善社会公共管理职能,优化社会公共管理方式,解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。

2.2.4基本理念

创新发展。把创新摆在体育发展全局的核心位置,积极构建更加开放、更利于创新的政策环境和市场环境,积极推进理论创新、制度创新、科技创新,充分调动和增强各类主体的创新能力,带动体育领域的大众创业、万众创新。

协调发展。正确处理体育发展中的重大关系,坚持并积极推动体育与经济社会协调发展,坚持群众体育与竞技体育全面发展、体育事业与体育产业协调发展,推动城乡体育均衡发展、区域体育联动发展,不断增强各项体育工作的系统性和协同性。

绿色发展。充分发挥体育行业、体育产业绿色低碳优势,倡导健康生活方式,推进健康关口前移,提高人民生活品质,服务健康山西建设,促进经济转型升级。注重在大型体育活动筹办、体育场馆建设和运营过程中节能环保,降低资源能源消耗。

开放发展。加强体育与相关部门和领域的沟通协作,完善开放发展的机制与渠道,促进与各省(自治区、市)的交流学习,推动体育对外交往。坚持引进来与走出去并重,引资和引技引智并举。主动借鉴国际、国内体育发展先进理念和方法,积极融入国家和我省的重大发展战略,带动体育创新和改革发展。

共享发展。坚持体育发展为了人民,体育发展依靠人民,体育发展成果由人民共享,进一步完善基本公共体育服务体系,加快完善体育共建共享机制,推动基本公共体育服务在地域、城乡和人群间的均等化,使人民群众在参与体育中享受体育乐趣,在共建共享发展中有更多获得感。

廉洁和安全发展。牢固树立廉洁和安全是体育事业进一步发展的前提的思想理念。坚持廉洁发展并自觉贯穿到体育事业发展的各环节、各领域,增强廉洁发展的本领,营造推动廉洁发展的环境。坚持安全发展是红线,始终把安全生产放在首位,警钟长鸣,常抓不懈,落实安全生产主体责任,健全“党政同责、一岗双责、齐抓共管”的安全生产责任体系,坚决遏制重特大安全事故发生。

2.3 太原市房地产市场总体特征分析

2.3.1 太原市土地资源供应状况

1、土地存量锐减

近几年,出让土地面积逐年减少,这说明我市房地产市场土地资源明显趋于紧张。太原市区的南移西进和长风大街、南中环街两条干线的改建和延伸使其周边及汾河两岸土地潜在价值凸现。随着国家经济的宏观调控,房地产市场增长过快的势头将得到缓解,与此相适应,地价也将稳步上涨,地价上涨导致开发成本增加,地产商拿地更加谨慎,对于规范行业运作不无助益。土地的供给量和价格将成为我市房地产发展的瓶颈,供量少、价格高必将导致市场竞争日趋激烈,大浪淘沙,中小型房地产企业将面临生存问题。

2011年上半年,太原市土地交易同比价格指数为100.8,价格上涨0.8%,涨幅比上年同期回落0.5个百分点。其中:一季度、二季度土地交易价格指数分别为100.4和101.2。

2、新建XXX配套设施成为契机

太原主赛区除对部分场馆进行改造维修外,还需推进XXX建设,新建太原体育训练中心、太原网球中心、太原水上运动中心、滨河景区沙滩排球场、山西体育中心射击馆和国际体育交流中心等,同时在滨河体育中心改造过程中配建青运会新闻中心。通过此次新建和改造体育场馆工作,XXX项目获得了强有力的政治保障。

2.3.2 房地产市场整体运行情况

据国家统计局太原调查队调查资料显示:去年上半年,房屋销售价格总水平出现了回落的势头;房屋租赁价格稳中有升;物业管理价格基本稳定;土地交易价格趋于温和上涨,房地产市场逐步回归理性。房屋销售价格指数呈现出同比下降、环比上涨、整体平稳的态势。由于山西省陆续出台的多项措施鼓励居民住房消费,其政策影响正逐步显现,其中:二季度太原市房地产市场销售局面有所改观,房地产市场价格进一步趋于稳定。

2.3.3 销售分析

1月至9月,全市批准商品房预售面积为215.79万平方米,其中住宅面积为143.75万平方米。而商品房登记销售面积为197.89万平方米,其中住宅登记销售面积为162.48万平方米。两项对比,商品房供销比为1.09∶1,住宅面积供销比为0.88∶1。由此看出,今年以来省城商品房供销基本平衡,住宅供应稍有不足。

地理位置、价格、周边环境是居民购房考虑首要因素。在房价上涨情况下,能否购买经济实惠的住宅成为购房者最关心问题。在“购房时首先考虑因素”的多项选择中,地理位置、价格、周边环境成为影响购房最关键因素,选择比例依次是:29.5%、20.2%、18.7%,三项合计约达到70.0%。

从购房者组成来看,外地居民购买商品房占25%、本地农村人口购房占25%、本地居民占50%。

第三章 项目位置及建设内容

3.1项目位置

改造项目位于位于晋阳湖片区,地处于山西体育中心地段,贾家庄东路以西、健康南街以南、贾家庄路以北。

3.2 建设内容

项目总净用地123471.05㎡(185.2亩),总建筑面积554019.99㎡,其中地上建筑面积411941.99㎡,地下建筑面积142078.00㎡。住宅建筑面积316229.05㎡,商业建筑面积43479.29㎡,公寓建筑面积46515㎡,配套建筑面积2718.65㎡,幼儿园建筑面积3000㎡。建设内容主要包括:住宅、公寓、商业及配套建筑的土建工程、设备安装工程、道路硬化、绿化、管网等配套设施工程。项目分四个地块建设,具体指标如下:

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