产业园区土地整治工程项目

项目名称:盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目

建设单位:盐城市海兴投资有限公司

1.1项目建设单位概况

盐城市海兴投资有限公司(以下简称海兴公司)组建于2009年9月, 公司注册地位于盐城市开发大道东路7号,公司首期注册资金为1亿元人民币,全部为实收货币资本。为壮大公司资本实力,充分发挥沿海开发职能作用,盐城市政府又逐步对公司进行注资,2009年12月已增资到20亿元人民币,公司净资产达65.62亿元。

公司经营范围:政府授权的沿海滩涂资源的开发利用;政府授权的国有资产(股权)的经营与管理;实业投资;公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营;投资服务、信息服务;沿海城市基础设施、重点建设项目;房地产开发、物业管理。

1.2 项目概况

1.2.1项目规划简介

盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目位于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区。根据盐城市人民政府专题会办纪要(第41号)精神,由市海兴公司参与投资建设大丰港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治工程。本项目规划整治已围滩涂垦区土地面积6700亩,项目实施后由生地变为熟地,新增可利用土地4313亩,其中金融和生活配套服务集中区800亩,其余均为工业建设用地。其建设用地的产业目标定位为石化、物流服务等。

关于市海兴公司参与建设盐城大丰港区投资建设的问题详见附件:盐城市人民政府会办纪要(第41号)。

1.2.2 项目建设地点(区域范围)

本项目位于盐城港大丰港区临港产业园区已围滩涂垦区,其范围为:大丰港区工业二大道以西,鹿影湖大道以东,四级航道以南,环港南路以北,总占地面积6700亩。

1.2.3 项目建设内容

本项目建设内容主要包括土地整治、道路建设、绿化工程、水电配套、拆迁补偿等。

1.2.4 项目投资总额

本项目投资总额:71648万元。

1.2.5 项目建设期

本项目建设期为2年。

1.2.6 项目进展情况

至目前,项目建设的工程技术方案初步完成,项目前期的各项准备工作正在进行,项目现场的用电、用水的现场勘探和初步方案设计已经完成。本项目已经盐城市发展和改革委员会立项(文号:盐发改审[2010]307号),立项批复详见附件。

1.3 项目建设背景及必要性

1.3.1项目建设背景

盐城,地处江苏省沿海中部,东临黄海,总人口812万,总面积1.69万平方公里,是江苏国土面积第一、人口第二的省辖市。

盐城有着2100多年历史。1983年盐城撤地建市,现下辖9个县(市、区)。经历改革开放30多年的发展,盐城已经成为江苏沿海地区新兴工商业城市、长三角经济协调会成员城市。

江苏沿海开发上升为国家战略后,盐城在更高起点、更大空间、更高平台上,以更广的视野谋划盐城新一轮发展,确立了“东向出海”的总体战略,明确了“三港联动,海河并举,滩涂造地,产业兴市”的基本思路,倾力打造中国沿海地区新型工业基地、国家沿海滩涂资源综合开发试验区和重要的土地后备资源开发区、长三角地区重要的农副产品和能源供应储备基地、国家级湿地生态旅游基地。

沿海基础设施日渐完善。盐城坚持把沿海基础设施建设作为现阶段实施沿海发展战略的突破口,持续加大“7路1港4航”建设力度,形成与港口相配套的集疏运综合交通体系,5个临港经济区建设框架基本拉开,综合配套能力明显增强,对外交通条件有了较大改善。按照港口功能定位,盐城坚持“一港四区”错位发展。初步构建陆海空立体交通体系,大丰港区、盐城南洋机场成为国家一类对外开放口岸。港城建设全面启动,临港经济区功能配套日渐完善。

沿海产业发展全面推进。盐城确立新能源节能环保、电动汽车、海洋生物、电子信息、新材料、新医药产业等7大产业作为全市倾力发展的战略性新兴产业,同时,各县(市、区)分别明确2-3个优势产业作为特色产业重点发展,目前,华锐国家级海上风电研发中心开工建设,国家级环保产业园建设全面推进。

沿海滩涂开发潜力巨大。盐城海岸线总长582公里,占江苏的56%。全市沿海滩涂总面积4550平方公里,占全国的1/6,而且每年以10平方公里左右的成陆速度向大海延伸,是江苏土地后备资源最大、最具潜力的城市。

沿海重点项目建设成果辉煌。江苏沿海地区发展上升为国家战略后,盐城的区位优势日益凸显,风电及装备制造、节能环保等一批投资规模大、科技含量高、产业带动强的项目先后落户盐城。神华集团、中粮集团、中国电力投资集团等10多家央企纷纷来盐投资,推动盐城沿海开发迈出更加坚定的步伐。

去年6月10日,国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》,标志着沿海发展站在新的起点、进入新的阶段。为全面实施《江苏沿海地区发展规划》,盐城市委、市政府决定成立了高规格的市沿海发展规划建设委员会,下设办公室,由常务副市长兼任办公室主任,统筹协调沿海发展具体工作,沿海五县(市)成立了相应的组织机构。整合港口资源,按照“三统三不变”的原则,组建盐城港,并成立盐城港港口局,统筹“一港四区”工作。加强战略资源管控,市委、市政府研究出台了《关于加强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理的实施意见》和市政府《关于加快推进全市风电和光伏产业发展的意见》,进一步确立“资源换产业”的思路,对沿海岸线、风电和光伏、滩涂、盐田等战略资源实行统一规划、管理和使用,保证沿海战略资源科学开发、高效利用、持续发展。创新投融资机制,组建了盐城市海兴投资有限公司,注册资本20亿元,将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。目前规划投资3平方公里大丰港城和5至10平方公里临港产业园建设前期工作,已经正式启动。

沿海滩涂围垦、整治与综合开发是盐城市为适应《江苏沿海地区发展规划》要求,加快盐城沿海滩涂综合开发利用,更好地为沿海开发拓展发展空间而实施的重点项目。总体项目包括:一是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求,在2012年前实施盐城沿海滩涂围垦55万亩,按照滩涂围垦开发范围的分工,岸外海域30万亩由省有关部门为主组织开发,近岸边滩25万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发,项目范围分布盐城市东台、大丰、射阳及响水四个市县,预计投入45亿元,地方自筹15亿元,申请项目贷款30亿元。二是临港产业园区土地整治工程项目,即为本项目。本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发的项目之一,主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进一步改良、整理,进行综合利用,其开发范围包括:大丰港区工业二大道以西,鹿影湖大道以东,四级航道以南,环港南路以北,占地面积6700亩。

目前,项目区内基础设施缺乏,交通、水利条件较差,综合利用效益不高,主要面临以下几个问题:

(1)沟河淤泥堵塞严重,无挡土驳岸,亟需整治;

(2)养殖池塘过多,淤泥拥有量太大,需清淤换土;

(3)现有水系无法满足脱盐冲碱及项目发展需要;

(4)没有可供通行的道路、桥梁;

(5)没有分排式雨、污管道,无配套的电力设施。

基于上述背景,为加快滩涂垦区综合开发和高效利用的进程,解决好目前项目区内沟河淤泥堵塞严重,无挡土驳岸等问题,为临港产业园区新增土地后备土地资源,从而为沿海经济发展拓展新的空间。盐城市政府决定,将由盐城市海兴投资有限公司组织实施盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目。本项目实施后,可为盐城港大丰港区临港产业园区新增可利用熟地4313亩。同时,根据市政府对临港产业园区的发展规划,其中不少于800亩土地用于建设金融和生活服务集中区,其余均作为工业建设用地。

1.3.2 项目建设的必要性

1、实施滩涂土地整治,增加土地后备资源,是盐城沿海经济发展的重要战略。

《江苏沿海地区发展规划》指出,在新形势下,加快江苏沿海发展事关全局,具有重大战略意义,有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升;有利于完善全国沿海地区生产力布局;有利于促进中西部地区发展;有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区的合作。如果说“四个有利于”是江苏沿海开发重大意义的集中体现,那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。无论是上海、苏南产业梯度转移,还是沿海地区自身发展新兴产业,都必须有土地。沿海地区包括将要新增的270万亩围垦滩涂,是长三角新的发展空间,正如《江苏沿海地区发展规划》所进一步阐述的:加快江苏沿海地区发展,将有效缓解长三角地区土地资源紧张状况,拓展新的发展空间,优化调整区域产业布局,推动产业升级,促进区域协调发展,进一步增强长三角地区整体实力和竞争力,更好地应对国际金融危机的冲击和影响。同时在经济全球化的背景下,推进沿海地区的经济融合,提升沿海地区的综合能力,必将进一步增强中国经济的全球竞争力,确立在未来世界经济格局中的新坐标。

2、实施滩涂土地整治,拓展沿海发展空间,是区域经济发展的必然抉择。

学术界从区位的角度将广西北部湾经济区、福建“海西”、江苏沿海、辽宁沿海经济带与珠三角、长三角、京津冀三大经济圈相间排布,形成了我国东部沿海“三大四小”的开发格局;而从经济发展的现实水平来看,整个东部沿海基本上呈现为一条波浪型曲线,高低相间,规律明显。不言而喻,江苏沿海地区特别是盐城沿海确实处于全国沿海经济带的洼地,这一地区人口多,经济总量小,产业布局差,产业升级慢,城市化水平低等已成为不争之事实。然而,经过多年的不断探索,“沿海兴则盐城兴”已成为800万盐阜人民的共识,抓住机遇,以沿海大开发促进盐城经济大发展已成为全市干群的具体行动。充分利用盐城滩涂资源丰富,发展空间巨大的优势,与江苏沿海的南通、连云港两市实行错位发展,是盐城经济发展的准确定位。因此本项目的实施有利于促进沿海经济迅速崛起、持续发展,由此形成沿海地区新的增长极,实现盐城经济的超常规发展。

3、实施滩涂土地整治,加快综合开发利用,经济效益十分明显。

沿海滩涂围垦与综合利用从项目前期到收益的全部实现,周期较长,一般为8-10年,前后大致通过以下几个环节(见下图):

从图中不难看出,本项目主要实施的是将初步配套后养、种植滩涂垦区,经深度配套后,进行综合开发利用,因此本项目具有风险小,收益高,回收快的特点。不仅如此,通过对粗放经营的已围滩涂垦区的整治和深度配套,使“生地”变为“熟地”。荒芜的滩涂过去是无人问津,但经综合开发利用后土地价格明显上扬,据同类地区的开发测算,地价平均上涨20万元/亩以上。本项目实施的土地整治区域,按规划至少可形成经营性用地4313亩,就此一项收益即达8.2亿多元,因此经济效益是十分明显的。

4、实施滩涂土地整治,一举多得,具有较好的社会、生态效益。

通过滩涂土地整治,拓展了沿海经济发展空间,为国家一类口岸——大丰港提供了强力的产业支撑和服务支撑;与此同时,项目建设过程中的取土、驳岸,就地用工用料,促进了当地居民的致富和就业, 对于建设“平安盐城”也有较好的现实意义;通过工程建设及其它产业的拉动,也为当地财政培植可观的新增财源。通过生态改善,河道清理为上游地区的农业排涝引水等发挥了积极的作用。通过水系改造,脱碱冲盐,使土壤得到改良;通过防护绿化,进一步净化当地环境;通过景观、道路绿化,使水土得到保持,环境大为改善等等。

1.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则

1.4.1编制依据

1、国家发改委《产业结构调整目录(2005年本)》;

2、《江苏沿海地区发展规划》(2009年6月10日,国务院常务会议通过);

3、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

4、《关于贯彻落实〈江苏沿海地区发展规划〉的实施意见》(苏政发[2009]10号);

5、《关于促进沿海开发的若干政策意见》(2010年1月,省政府发文);

6、《江苏省人民政府专题会议纪要(第5号)》(2010年1月12日);

7、《盐城市人民政府专题会议纪要(第41号)》(2010年5月18日);

8、《盐城市沿海开发大丰节点规划—大丰港经济区总体规划》(2006-2020);

9、项目建设单位提供的有关资料。

1.4.2主要研究范围

本报告主要对盐城市大丰港区临海产业园区土地整治工程项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括:

(1)项目建设背景和必要性;

(2)市场需求分析;

(3)项目建设规模及项目建设条件;

(4)工程技术方案;

(5)环境保护和安全生产;

(6)投资估算和资金筹措;

(7)财务分析与评价;

(8)风险分析。

1.4.3编制原则

坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度,力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上,严格按照客观实际进行评价分析,以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。

1.5 研究结论与建议

1.5.1研究结论

(1)本项目属于沿海滩涂围垦区的土地整治工程项目。项目建设属于国家发改委《产业结构调整指导目录(2005本)》中鼓励类项目。因此,项目的建设符合国家产业政策。

(2)本项目符合《江苏沿海地区发展规划》中关于加快江苏沿海地区发展的相关内容。项目选址在盐城市大丰港临港产业园区已围滩涂垦区,符合盐城市港城建设蓝图规划要求。

(3)大丰港现为国家一类开放口岸,随着沿海战略上升为国家战略,大丰港作为上海国际航运中心的喂给港和连云港港的组合港、江苏省重点建设的三大港之一,盐城港“一港四区”的重要组成部分,其优越的地理位置、良好的临海产业背景,使开发实施大丰港临海产业园区的土地整治工程项目的条件已经具备。因此,本项目的市场前景广阔。

(5)本项目建成后,对该区域生态环境不会产生影响,并有利于该区域生态环境的改善。

(6)本项目建设期2年。

(7)项目投资及资金筹措

本项目总投资为71648万元。项目资金来源:拟申请中国农业银行贷款50000万元,项目建设单位自筹21648万元。

(8)财务评价

项目建成后,可实现土地出让、规费返还收入113092万元,利润总额339038万元,净利润25247万元,税后投资内部收益率20.22%,税后投资回收期3.85年。

综上所述,本项目符合国家产业政策、江苏沿海地区发展规划和地方发展规划,项目市场前景广阔,工程技术方案合理,经济效益可行。

1.5.2 主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标见表1-1。

1.5.3建议

(1)建议项目单位抓紧项目前期准备工作,尽快落实资金,确保工程项目的按期投产。在总体规划确定的基础上,项目建设资金的一部分需申请银行贷款,应及时与相关银行接洽,以保证项目如期实施。

(2)建议项目单位强化项目建设管理,减少各项消耗,降低土地整治成本和各项费用开支,增强项目的抗风险能力。

(3)在项目建设过程中,项目单位和上级主管部门应加强领导,建立和落实有关制度,包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度,项目建设资金设立专户存储、专款专用。

(4)项目单位应加强与有关部门的联系,包括规划、交通、消防、供排水、供电、环保等部门,多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见,完善相关手续,确保项目在操作过程中严格按照程序办事,从而确保整个项目的顺利实施。

第2章  市场需求分析

2.1项目定位

盐城市大丰港临港产业园区土地整治工程项目位于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区(大丰港经济区总体规划区域的东南边),其范围包括:大丰港区工业二大道以西,鹿影湖大道以东,四级航道以南,环港南路以北,占地面积6700亩。项目建成后,新增可利用熟地4313亩,将成为盐城市沿海开发节点规划–大丰港经济区总体规划的有机组成部分,为广大的中外投资者提供建设用地。

项目的市场目标:据据政府规划,项目新增熟地4313亩,其中不少于800亩用于金融和生活服务集中地建设用地,其余作为工业建设用地对外出让,建设用地的产业定位为石化项目和物流项目。

项目建成后,盐城市海兴投资有限公司将对新增土地经中间机构合理评估,并由国土管理部门挂牌公开出让。公司按国家相关的政策,以高质量的商务特征为中外客商提供科学、周到、一流的服务。

2.2盐城市沿海产业发展现状

去年6月10日,国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》,标志着沿海发展站在新的起点、进入新的阶段。一年来,在盐城市委、市政府的正确领导下,各地认真贯彻落实省、市沿海发展的新精神、新定位、新任务和新要求,以更加强烈的使命感、责任感和紧迫感,从实际出发,创新发展理念,迅速掀起沿海开发开放新高潮,努力探索既符合规划要求又具有盐城特点的沿海科学发展之路。

2.2.1以盐城港港口局的成立为契机,盐城沿海产业进入新的发展时期

为策应沿海发展战略,2009年8月18日上午,盐城市委、市政府在大丰港区举行盐城港港口局成立揭牌仪式暨加快港口建设推进会议。市委书记赵鹏要求,盐城全市上下要以盐城港港口局的成立为契机,用更大的力度加快以港口建设为重点的沿海开发基础设施建设,用更大的力度合力加快盐城港主港区大丰港区的建设。盐城港港口局的成立,表明盐城市将全面参与大丰港的建设,合力推进大丰港港口、港城、临港工业的发展。加快推进对接、规划、战略资源管理、重大产业项目等重点工作,全力掀起盐城沿海开发的新高潮。

盐城港“一港四区”,将用三年时间基本建成启动区,拉开港城建设框架,把港城建设成为支撑港口、临港经济区发展的重要载体,带动沿海区域发展的强大引擎。

大丰港城(盐城港主港区):盐城都市区东端的重要新城,大丰新的经济文化中心,建成以服务盐城港主港区以及能源、石化、港口物流、生态旅游等临港产业为主的海滨新城。

弶港新城:结合滩涂综合开发试验区建设,打造江苏重要的生态产业集聚区、现代化滨海渔港和生态旅游城、东台市域副中心。

射阳港城:加强县城与港城的空间整合,在临海近港区域建设新港城,形成一体化的城市空间形态。建设成为以服务能源、食品加工、生态旅游和河海联运为主的海滨新城。

滨海港城:按照滨海县域副中心、新型港口工业城市发展定位,将滨海港城建设成为以服务能源、石化和物流等临港产业及海滨旅游度假区为特色的海滨新城。

陈家港港城:按照响水县域的经济文化中心、新型工业港城的发展定位,结合陈家港镇搬迁改造,将陈家港城建设成为以服务能源、化工、造船及物流等临港产业为主的滨河新城。

一年来,盐城港“一港四区”全面启动,完成港口建设投资13亿元,去年吞吐量达825万吨,比上年增长16.5%。一年来,全市在沿海招商引资和重大项目建设上取得突破。去年江苏在上海、北京举行的沿海开发合作恳谈会上,全市共签约18个重大合作项目,总投资1063.2亿元。去年,全市有45个项目开工,完成投资162.3亿元。今年重点发展40个重点项目,年度投资计划166亿元。

2.2.2 沿海招商引资和重大项目建设得到新的推进

盐城市按照“把战略变为规划、用规划引领招商、让项目形成投资”的思路,在沿海发展三年实施计划中,全市排出重点基础设施、农业、工业、服务业、能源、城乡统筹、社会事业和生态环境等八类254个项目,总投资4653亿元,其中,到2012年计划投资3352亿元。

充分发挥规划招商的引领作用。围绕宣传推介江苏沿海地区发展规划,一年来,通过在北京、上海、日本、韩国等地举行的一系列沿海投资开发合作说明会,站在国家战略层面,让盐城走出江苏、与央企合作;面向东北亚,让盐城走向海外,与跨国公司洽谈投资。在去年5月30日江苏(上海)沿海开发合作恳谈会上,我市签约风电装备、光伏产业、港口建设、海上风电等12个重大合作项目,占全省24%;总投资423.2亿元,占全省31.6%;在参加项目签约的苏北、苏中8市中,盐城市签约项目总数最多、投资规模最大。在去年8月12日举办的江苏(北京)沿海开发合作恳谈会上,成功签约6个重大合作项目,占全省33%;总投资640亿元,占全省27%。

一年来,沿海规划中明确定位和布局的国际汽车试验场、汽车玻璃、滨海港区储配煤中心、沿海“风光互补”、中粮集团生猪加工等一批产业项目已相继落户。100万千瓦海上风电场特许权项目国家能源局于5月18日正式对外招标,经国家批准海上和潮间带50万千瓦示范风场建设的前期工作已经启动。

坚持把重大项目推进作为沿海开发的主要抓手。今年全市确定沿海发展40个重点项目,年度计划投资166亿元。对40个重点项目实行月督查、月通报、月会办,并在5月份组织了专场银企对接会,协议贷款66.8亿元。1至5月份,40个重点项目已完成投资66亿元,占年度计划投资39.5%。

2.2.3沿海基础设施先行实现新的突破

沿海基础设施先行实现新的突破,为临港产业的快速发展奠定了坚实的基础。盐城市坚持以港口建设为突破口,不断加大“7路1港4航”为重点的基础设施推进力度。

一年来,盐城港“一路四区”全面启动。大丰港区今年吞吐量将突破500万吨。大丰港区二期工程已建成通航,石化码头、大件码头等三期工程正在实施;滨海港区航道工程建设提速,与央企合作取得新的进展,已完成投资3.2亿元;射阳港区出海航道整治和疏浚工程,自去年8月8日开工建设以来,已完成工作量0.7亿元;响水港区2个2万吨级的码头建设已开工,东台深水港建设的可行性论证工作开始启动。

水利设施加快建设,投资13.2亿元的大丰港区疏港航道刘大线已完成投资0.7亿元,2012年可建成通航。投资1.5亿元的大丰川东港闸下移工程已完成投资0.5亿元,年底竣工。市区投资7.7亿元的盐龙湖工程已完成投资4.5亿元。“7路”为标志的道路交通已完成投资40亿元,建成通港一级公路207公里,已有5条“通港路”竣工通车。射阳港区连接线、市区通海S331通榆河以东段已建成通车。滨海港区环港公路目前已完成征地拆迁等前期工作,预计年底可全面竣工通车。今年6月1日,贯穿江苏沿海3市14个节点22个园区,长524公里、总投资78亿元的临海高等级公路先导段在大丰正式开工,其中盐城市境内长250公里。

铁路建设得到提速,投资100亿元的连盐铁路已基本完成前期工作,盐城境内103公里年内即将开工建设;投资70亿元的新长铁路盐城至海安段复线电气化改选工程前期工作正在抓紧推进,46.8公里的大丰港区铁路支线年初已列入国家铁路建设计划。

盐城空港建设步伐加快,去年6月20日开通盐城至香港航班,目前已开通国际、国内航线11条,年客运达16万人次。增辟货运功能的改选和新机场规划选址工作正积极争取纳入江苏民航“十二五”发展规划。以港城为重点的城乡统筹试点工作全面展开,按照沿海5个港城年内出形象、见成效,三年基本建成启动区的要求,已完成沿海5个县(市)港城规划,每个港城3平方公里启动区已开工建设。

综上所述,在《江苏沿海地区发展规划》的大背景下,沿海基础设施的先行吸引了越来越多的中外客商前来投资,一批批大项目、重点项目来盐城投资建设使盐城的沿海产业迅速崛起。因此,从全市产业层面看,项目对土地的需求是刚性的。本项目的实施,可为盐城沿海产业的发展提供土地资源,项目的实施是盐城沿海产业发展的需要。

2.3 大丰港临港产业发展现状

2.3.1大丰港临港产业的发展特色   

大丰港被明确定位为国家一类开放口岸、上海国际航运中心的喂给港和连云港港的组合港,是省政府重点建设的三大海港之一,是全国首批对台直航的63个港口之一。如今,大丰港作为盐城港的主港区已成为江苏沿海重要的交通枢纽和物流中心,迎来了崭新的发展机遇。2010年1-8月份,大丰港停靠船舶完成货物吞吐量284万吨,集装箱20800标箱,同比分别增长120%、147.3%。今年以来,大丰港转变经济发展方式,强化招商引资,突破了一批重特大项目、高科技项目、外资项目、产业链项目。据介绍,总投资30亿元的迪赛诺生物制药、18亿元风力发电、10亿元金陵化纤、10亿元的生物质柴油等项目已落户港区。今年新上工业项目50个,总投资205亿元。其中竣工项目10个,投资达19亿元。新开工项目20个,投资达103亿元。码头物流和基础设施项目投入达82亿元。上半年,就有六批次项目开工,累计新开工千万元以上项目27个,总投资达114.7亿元。1至6月,大丰港完成财政一般预算收入2008亿元,利税1.13亿元,同比分别增长47%、52%。      临港产业是港口经济发展的驱动力和发力点,港口经济在临港产业的带动下迅速崛起。临港产业走出了一条特色之路。 临港产业不断优化和资源的重新组合,大丰港已形成了新能源、石化与新材料、农产品加工、新型医药、冶金及机械制造等5大特色产业,它代表着当今沿海具有特色的新兴产业。

2.3.2 大丰港临港产业园区建设,临港特色产业后劲足

新能源产业:大力发展风电、生物质柴油和发电、水煤浆等新能源产业,到2012年风电装机容量达100万千瓦,生物质柴油达100万吨,水煤浆达500万吨,年产值达100亿元。园区拥有20万千瓦风力发电场,174台机组全部投入营运,年发电量4.1亿千瓦时。在现有20万千瓦的基础上,加快推进200万千瓦东沙风电场项目,规划建设500万千瓦海上风电场项目。同时全面推进以风电整机生产和施工机械制造为龙头,形成生产发电机、齿轮箱、风叶、控制系统等风机零配件的能力。

石化与新材料产业:石化产业园区规划面积8.2平方公里,重点发展以石油化工产品加工和仓储物流为主的重石产业,形成以石油加工、新材料化工、基础化工等配套延伸产品加工为标志的石化产业链,力争5年内打造成华东地区最具影响力的石化物流和产业基地悦丰石化等一批项目开工建设。同时,积极推进年产26万吨丁苯橡胶、300万吨延迟焦化、 DCC等新材料产业项目,到2012年年产值达200亿元以上。

木材产业园:是大丰港重点发展的特色园区之一,规划面积2000亩,由大丰港一类口岸海关监管区、木材加工区、木材堆放区、展示交易区等四大部份组成,年木材加工及周转量超过600万立方米,将成为苏中、苏北最大的木材加工贸易基础。规划建设的启动区133.3公顷,主要由研发中心、物流、海关临管、木材加工等区组成,年消耗木材400多万立方米。面积3万多平方米用于板材和家具加工的42幢标准厂房和建筑面积1.6万平方米的26幢木材粗加工单体锯房等也交付使用。江苏九鑫、红雷、榕榕等木业加工企业纷纷入住生产。今年6月26日,由中国大唐集团投资兴建的屋项光伏电站开工建设。一期工程投资1.6亿元,兴建5.8MW电站。主要利用木材产业园标准厂房屋顶及过道,铺设太阳能光伏组件,今年底投产并网发电后,将成为全国最大的屋顶光伏电站。

生物医药产业:园区规划面积4.5平方公里。产业定位:以医药化工、基础化工、原料药、药物制剂和生物制药为产业为方向,集科研、开发、生产为一体,拉长产业链,通过3-5年的努力,建成江苏沿海首家国家级生态示范园。到2012年建成以原料药、N族维生素、保健营养品、抗艾滋病新药等产品特色的医药工业园,年产值达100亿元。总投资30亿元、二期工程投资3亿元的海嘉诺二期工程的办公楼、污水处理设施、道路、围墙已经竣工,主体厂房即将开工建设。总投资6亿元的帝瑞云涛抗生素原料药项目已完成桩基工程,正在进行基础浇筑。浙江九洲集团有限公司投资的丰洲化学有限公司抗艾滋病药项目将开工建设;正大丰海制药有限公司的强力霉素原料药项目也将于近期正式签约落户园区;荷兰帝斯曼公司的生物制药项目正在洽谈之中。由香港DESANO公司和上海海嘉诺医药发展股份有限公司共同出资兴建的大丰海嘉诺药业有限公司,计划5年投资30亿元。目前,一期工程年产50吨维生素H项目已经竣工投产,二期工程正在全力推进;由西班牙帝瑞公司和浙江上虞云涛化学有限公司合资兴建的帝瑞云涛抗生素原料药项目也在紧张建设。      冶金及机械制造业:积极发展拆船、废金属加工等机械制造产业。到2012年形成年产量100万吨以上的成品金属及制品的制造能力,年产值达100亿元。

大丰港临港产业园区以高水平的大项目、好项目为载体,构建高端化、高质化、高新化特色产业园区。木材产业园区、风电产业园区、石化产业园区、生物医药园区、海洋科教城以及石材、不锈钢、新材料等特色产业园区相继建成并初具规模。

2.4 大丰港临港特色产业的发展、重特大项目的建设,对园区土地的需求是刚性的,本项目迎来了空前的发展空间

大丰港经济区是依托大丰港而设立的省级开发区,辖区面积500平方公里,规划建设区面积200平方公里,建设启动区60平方公里。今后一段时间内,大丰港临港产业园区按照特色产业港、生态港的思路,牢牢抓住江苏沿海发展上升为国家战略的历史机遇,以重特大项目为抓手,做大港口,做强港区,做美港城,建设江苏沿海特色产业港。

众所周知,无论是上海、苏南、盐城市区的产业梯度转移,还是大丰港临海自身发展新兴产业,都必须有土地。如今在大丰港临港产业园区,园区建设的项目日益增多,对于土地的利用必将大幅增长。

下面统计的是将要在大丰港临港产业园的部分建设项目(资料来源:大丰港临港产业园网站),虽然没有需征用土地的数量,但从中可以看出,园区对土地的需求是刚性的。

1、石化工业项目

(1)中国化工集团石化新材料基地项目

中国化工集团石化新材料基地项目占地3000亩,总投资100亿元,其中一期工程50万吨/年DCC占地500亩,投资15亿元,环评、安评均已获得批准,完成了项目报批的全部法定程序。500万吨/年重油加工总体规划方案已报中国化工集团总部审批。

(2)明志石化重油处理(延迟焦化)项目

新加坡明志石化在大丰港石化工业区投资30亿元建设360万吨/年(一期120万吨/年)重油处理(延迟焦化)项目,项目建设用地500亩。目前“大丰市明志石化有限公司”已登记注册,盐城经贸委备案登记,环评已获得批准。

(3)上海中油生物柴油项目

上海中油企业集团在大丰港投资建设50万吨 / 年生物柴油 (一期10万吨 / 年),总投资10亿元(一期2亿元)。目前该项目可研报告已编制完成,陆上环评已获得批准,海洋环评及海域论证已委托编制,下一步抓紧海洋环评及海域论证编制等工作。

(4)华德石油石化仓储及深加工项目

香港华德石油拟投资建设20万立方米石油罐区,100万吨/年沥青项目,一期工程总投资10亿元。目前可研报告已编制完成,董事会已通过投资决策。

(5) 金浦化工园项目

金浦石化工业园项目,占地 2000亩,总投资约50亿元,其中首期用地约为500亩,建设包括30万吨/年PVC、30万吨/年烧碱,总投资20亿元左右,并预留1500亩发展用地。目前项目公司“金浦盐城石油化工有限公司”已登记注册,部分注册资本金到位,目前正在编制可研报告、环评、安评。

(6)20万吨/年生物质柴油项目

香港永欣有限公司利用动植物废旧油脂,废生物油作为原料,生产生物柴油及衍生产品,同时进口麻风果进行加工成生物柴油。

在大丰港石化工业区建设20万吨/年(一期10万吨/年)生物柴油项目,规划用地面积300亩(一期150亩)。目前项目公司“盐城市欣丰生物能源有限公司”成立。

2、木材产业项目

江苏双丰、江苏神州日盛工贸、江苏巨龙、上海亿得等20多家木材加工企业即将迁入园区。

计划在2年内重点招引木材加工企业50-100家,以最快速度达到年加工量100万立方,促进木材市场的形成,在木业加工初具规模的基础上,加强精加工、深加工(如胶合板、人造板、地板及家具)企业的引进,形成木材产业链,带动100万吨稻谷、200万吨大豆、300万方木材、4万头奶牛、5万吨水产品的综合加工生产能力和进出口贸易。

3、生物医药产业项目

规划面积1700亩,引进营养类、抗感染类、心血管类、神经类、胃肠类、抗癌类、抗艾类药物成药企业20家,龙头企业6-8家,科研机构2-3家,形成产学研用为一体的产业发展格局。该项目预计总投资30亿元,建成后可实现年销售60亿元,利税5亿元,到2013年,初步建成苏北一流、国内知名的产品药生产基地。

4、新能源项目

(1)风电装备:充分利用大丰风电场规划容量490万千瓦,以江苏沿海开发风能基地为契机,发展风电装备制造及配件生产企业,重点招引风力发电塔筒、机舱、叶片、齿轮箱等部件以及风力控制系统和成套装备机组项目,形成研发—制造—总装—服务的完整产业链,打造100万千瓦整机制造能力,建成全国配套较为完善的风电设备制造基地。

(2)利用生物质柴油生产的渣滓和大丰及周边地区丰富的秸杆资源,建设2×10兆瓦的生物质发电项目,为石化用户提供集中供热。

(3)重点发展多晶硅、单晶硅、太阳能电池板、太阳能发电等产业。

5、有色金属项目

规划引进再生资源拆解、加工、综合利用等相关企业50家,5年内达到有色金属年生产能力300万吨,实现销售额600亿元、税收30亿元。总投资50亿元,计划3-5年内将该园区建设成国家级循环经济试点园区和再生资源综合利用示范园区。

6、物流项目

重点发展一批具有区位优势、具备综合服务功能的物流基地,发挥物流产业集聚效应,确立大丰在江苏北部、长三角乃至全国物流供应链中节点地位。大力引进知名的运输企业、船运公司、船代货代、贸易公司、第三方物流企业、物流增值服务企业等,尤其是要积极寻求与国际班轮公司以及国际码头经营商之间的合作,从核心环节上提高港口物流的竞争能力。

临港产业园区规模的不断扩大,石化、木材、生物医药、新能源等一大批项目的入驻,项目建设用地必将增多。此外,根据《大丰港总体规划》和《海港新城规划》,大丰港区按照“20平方公里、20万人口、现代化、生态型、新市区”的思路,港城与盐城市区、大丰市区东西呼应,成为盐城市“双核”中的海滨一核和大丰城市的次中心。海港新城的建设,20万人口的居住,对土地的需求也是刚性的。本项定位于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治,项目实施后,为大丰港临港产业园区提供石化、物流项目用地和金融、生活配套服务用地。项目建设适应大丰港临海产业园区的发展需要,有着广阔的市场前景。

2.5市场分析结论

盐城地处苏北沿海,其城市定位为:江苏沿海中心城市、特大型城市、长三角新兴工商业城市、湿地生态旅游城市。盐城作为长三角地区后花园和沿海开发战略的基地,辐射上海、南京及徐州三大区域中心城市,具有较强的后发优势,盐城沿海开发的新高潮已经兴起。

大丰市地处盐城市的东南方,大丰港是大丰市的次中心。大丰港作为国家一类开放口岸,是产业港,也是生态港。大丰港临港产业园突出临港产业特色,着力重特大项目,已形成了新能源、石化与新材料、农产品加工、新型医药、冶金及机械制造等5大特色产业,它代表着当今沿海具有特色的新兴产业。从产业发展层面上看,大丰市的临港特色产业发展广阔,是投资各类特色产业的黄金发展期。独特的地理位置,独特的文化底蕴,独特的港口功能,必将引来国内外客商前来投资。

本项目在盐城市人民政府对临港产业园区发展规划指导下,将大丰沿海已围垦滩涂土地进一步改良、整理,进行综合利用,为大丰临港产业园区提供后备土地资源,有利于大丰临港产业园区的项目建设,拓展沿海发展空间,促进区域经济协调发展。本项目必将迎来很好的发展机遇。

第3章 建设内容与建设规模

3.1建设原则与建设内容

3.1.1建设原则

1、充分考虑国家产业政策和国家、省、市沿海发展规划的相符性。根据《江苏沿海地区发展规划》和省政府《关于促进沿海开发的若干政策意见》,在服从盐城市沿海发展规划、大丰港港城规划前提下,合理进行综合开发,做到功能适用、节约用地、经济合理。

2、充分考虑项目建设的可靠性,估计工程风险、积极采取有效防范措施,减少风险;

3、充分考虑项目建设的可行性,综合分析项目本身的管理能力、施工技术、资金筹措等综合能力;

4、充分考虑项目建设的环境相容性,污染物做到综合治理,达标排放,满足环境和可持续发展的要求;

5、充分考虑项目建设的合理性,实事求是地对项目的功能性、盈利性等作全面考虑。

3.1.2建设内容

本项目建设内容主要包括:土地整治、道路建设、绿化工程、水电配套、拆迁补偿等方面。项目建设内容详见表3-1:

3.2 建设规模

本项目由清淤、驳岸、土方回填、景观绿化、防护绿化、主干道、雨水管道、污水管道、给水工程等标的物组成,整治总面积6700亩(合4466689平方米)。项目整治范围包括:大丰港区工业二大道以西,鹿影湖大道以东,四级航道以南,环港南路以北区域。

项目实施后,将与大丰港临港产业园区融为一体,新增可利用熟地4313亩(合2875348平方米)。

鉴于篇幅问题 其余暂不更新  业务及问题交流QQ:3609859